ALGUNAS ACLARACIONES ACERCA DEL DERECHO AL COBRO DE HONORARIOS Viernes, 04 de Septiembre


La ley 26.994 que sancionó el CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION (en adelante CCYCN) derogó algunas leyes que se encontraban vigentes hasta su sanción así como también derogó ciertos artículos de otras leyes, dejando vigente el resto de la normati

ALGUNAS ACLARACIONES ACERCA DEL DERECHO AL COBRO DE HONORARIOS

a) Las leyes Nros. 11.357, 13.512, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342 —con excepción de su artículo 6°—, 23.091, 25.509 y 26.005;

b) La Sección IX del Capítulo II —artículos 361 a 366— y el Capítulo III de la ley 19.550, t.o. 1984;

c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266 y sus modificatorias;

d) El artículo 37 del decreto 1798 del 13 de octubre de 1994;

e) Los artículos 1° a 26 de la ley 24.441;

f) Los Capítulos I —con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11— y III —con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28— de la ley 25.248;

g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356.

ARTICULO 4° — Deróganse el Código Civil, aprobado por la ley 340, y el Código de Comercio, aprobado por las leyes Nros. 15 y 2.637, excepto los artículos 891, 892, 907, 919, 926, 984 a 996, 999 a 1003 y 1006 a 1017/5, que se incorporan como artículos 631 a 678 de la ley 20.094, facultándose al Poder Ejecutivo nacional a renumerar los artículos de la citada ley en virtud de la incorporación de las normas precedentes.

ARTICULO 5° — Las leyes que actualmente integran, complementan o se encuentran incorporadas al Código Civil o al Código de Comercio, excepto lo establecido en el artículo 3° de la presente ley, mantienen su vigencia como leyes que complementan al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por el artículo 1° de la presente.
En relación al tema que nos ocupa, HONORARIOS PROFESIONALES DE LOS CORREDORES, cabe decir que la ley 26.994 derogó los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266, de aplicación a la materia del corretaje, e incorporó dentro de la regulación del CCYCN al corretaje. Por lo tanto, la materia del corretaje se rige por los artículos 1345 a 1355 del CCYCN y POR LAS LEYES QUE NO HAN SIDO DEROGADAS por el CCYCN y que por lo tanto continúan vigentes.
Específicamente el artículo 37 de la mencionada ley 20.266 (derogado) consagraba el derecho a la remuneración del corredor y dicha  norma fue incorporada con algunas modificaciones al CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION en sus artículos 1350 y 1351. Estos artículos están dentro de la normativa que regula el contrato de corretaje en el nuevo código. Dichos artículos DE APLICACIÓN A LOS CORREDORES INMOBILIARIOS disponen:

ARTICULO 1350.- Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez.

ARTICULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

  Estas normas reproducen  con algunas variaciones las reglas que prescribía el art. 37 de la ley 20.266
El derecho del intermediario a percibir una remuneración surge de la ley (Art. 1350), por lo que él tiene derecho a una retribución por el trabajo realizado aunque se hubiese omitido pacto al respecto con las partes negociantes. Por supuesto que siempre nos referimos al corredor matriculado.
El monto del honorario debido al corredor surge del pacto o estipulación que se haya acordado con los contratantes, pues el nuevo artículo elimina la locución “conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción” que si contenía el art. 37 derogado.
Si el corredor y las partes negociantes no hubiesen acordado  el monto del honorario, el art. 1350 establece que el corredor tiene derecho a exigir la retribución que surja  de los usos del lugar de celebración del contrato. En ausencia  de ello, lo fijara prudencialmente el juez.
Se reitera en el nuevo código lo que ya disponía el art. 37 de la ley 20.266 que establecía que en caso de intervención de un solo corredor todas las partes deben pagar una retribución, ello  salvo pacto en contrario.
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno solo tiene derecho a exigir retribución de su respectivo comitente.
Por lo tanto, el nuevo régimen no trae modificaciones relevantes en relación a los honorarios de los corredores sintetizando el sistema que rige en la materia de la siguiente forma:
 
1.- EL DERECHO DEL CORREDOR A PERCIBIR EL HONORARIO SURGE DE LA LEY (ART. 1350)
2.-EL MONTO SURGE DE LO CONVENIDO ENTRE LAS PARTES.
3.- SI NO SE HUBIESE CONVENIDO RIGE LA QUE ES DE USO EN EL LUGAR DE CELEBRACION
4.-A FALTA DE USOS, LO FIJARA EL JUEZ.
5.- SI INTERVIENE SOLO UN CORREDOR, TODAS LAS PARTES LE DEBEN COMISION, EXCEPTO PACTO EN CONTRARIO.
6.- SI INTERVIENE UN CORREDOR POR CADA PARTE, CADA UNO DE ELLOS  SOLO TIENE DERECHO A COBRAR COMISION DE SU COMITENTE. 
 
Una vez aclarada la normativa que rige LA ACTIVIDAD Y EL DERECHO AL COBRO DE HONORARIOS POR PARTE D ELOS CORREDORES analizare lo dispuesto por el art. 1255 CCYCN, artículo éste que algunos preteden mal aplicar a la materia del corretaje y utilizarlo como mecanismo para evitar el pago de honorarios por parte de los clientes de las inmobiliarias, haciendo una errónea interpretación de la norma.
En primer lugar cabe resaltar que el art. 1255, cuyo análisis formularé a continuación, se encuentra dentro de las disposiciones comunes a los contratos de obras y servicios, por lo que, NO ES DE APLICACIÓN EN MATERIA DE CORRETAJE TENIENDO EN CUENTA QUE EL CORRETAJE TIENE LA NORMATIVA ESPECIFICA ANALIZADA ANTERIORMENTE QUE LO REGULA.

Señala el art. 1255:

ARTICULO 1255.- Precio. El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.

Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución.

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.

La norma se refiere al precio que constituye la contraprestación por la obra o servicio; por lo común estará previsto en el contrato, pero en caso de no estarlo, la norma trae criterios para su determinación que serán: la ley, los usos o la fijación judicial.
El segundo párrafo de la norma  protege la libre determinación del precio que tienen las partes contratantes, no pudiendo ser cercenada por leyes arancelarias locales.
Cuando se acuda al juez para su fijación se tendrá en cuenta la labor cumplida.
Por tanto, el artículo 1255 CCYCN  rige para las obras y servicios, no es de aplicación a los honorarios profesionales que corresponden al corredor,  que se encuentran regulados en el art. 1350, 1351 y sgtes del CCYCN.
 
FUENTE:   Codigo Civil y Comercial de la Nación comentado, Julio Cesar Rivera, Graciela Medina, La Ley, 2014
 
 

DRA. LUZ MARIA PONCHON
ASESORA LETRADA
COLEGIO DE CORREDORES PUBLICOS
INMOBILARIOS DE MENDOZA