NOTA MDZ DIA 25-01-2019 Viernes, 25 de Enero


NOTA EN DIARIO MDZ

NOTA MDZ DIA 25-01-2019

Corredores inmobiliarios: "Las propiedades cayeron 12% en dólares"

El flamante presidente del Colegio, Estanislao Puelles Milán, admite que 2018 fue un año de pesadilla para los propietarios, pero recuerda que, como históricamente ha ocurrido, los inmuebles recuperarán su valor y punto de equilibrio. Ley de Alquileres, barrios privados, bicicleta financiera y las perspectivas del mercado para 2019.

Puelles Milán confía en una reactivación si se normalizan las tasas.

Propietarios e inquilinos terminaron el 2018 unidos por la indignación ante un mercado que los golpeó por igual: a unos por atraso en la actualización de valores y a otros, por mejoras salariales que no alcanzaron para afrontar los ajustes en el precio de su vivienda.

"Realmente no fue un buen año para el mercado", admite el nuevo presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Estanislao Puelles Milán. El corredor encabeza a un grupo de profesionales que, tras asumir la dirección el mes pasado, busca darle un aire de renovación a la institución, tejiendo vínculos tanto con los mendocinos como con las diversas instancias de Gobierno.

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Para graficar el delicado 2018 que sufrió el mercado inmobiliario Puelles Milán comenta que, tras el sacudón cambiario, las propiedades bajaron un 12% en dólares. Sin embargo es optimista a futuro ya que, según lo asegura a partir de la experiencia del sector, "el mercado siempre se equilibra". Para validar la máxima pone como ejemplo que en el periodo 2012-2018 las propiedades subieron un 35% en promedio en dólares, con lo cual le ganaron al plazo fijo y al billete verde.

En charla con MDZ analizó la situación actual del mercado y sus perspectivas para un 2019 que, al menos en el arranque, se avizora complicado:

- ¿Por qué quiso conducir el Colegio de Corredores Inmobiliarios?
- Con el equipo del que formo parte buscamos un cambio generacional con un proyecto que apunta a modernizar al colegio y actualizarlo desde lo institucional, generando más vínculos con la sociedad y con el Gobierno. Queremos trabajar con colegios afines como los de Escribanos, Arquitectura, Agrimensura y con los municipios.

Tenemos, por ejemplo, un cuerpo de profesionales mediadores que además son corredores y pueden asesorar a los municipios de manera gratuita en problemas entre vecinos, u otros temas en los que se lo requiera.

- ¿Siente que el Colegio es una institución reconocida por los mendocinos?
- Saben que existimos, pero no todo lo que hacemos. Hay mucha ilegalidad en nuestro ambiente, lo cual intentamos combatir. La gente no sabe, por ejemplo, que como inquilino no tiene la obligación de pagarle comisión u honorarios a alguien que no esté matriculado e inscripto en el Colegio como corredor inmobiliario. Tenemos además nuestro tribunal de ética al cual se puede acudir para que se analice la actuación de algún agente con sanciones que pueden llegar hasta la quita de la matrícula.

Históricamente un inmueble te daba entre 5,5% y 6% de rentabilidad; hoy estamos en un 4%.

Entre los temas que quedaron pendientes antes del receso de verano del Congreso estuvo la ley de Alquileres la cual, en esencia, busca “proteger” a los inquilinos ante la figura de un propietario voraz y un mercado “injusto” que vuelca la balanza a favor del supuesto poderoso de la relación. 

Entre otros puntos, extiende los contratos  de locación de vivienda de 2 a 3 años y pone a cargo del propietario los gastos de inmobiliaria.

- La ley de Alquileres deja a las inmobiliarias como “los malos de la película”....
- Sí, pero lamentablemente por un problema de Capital Federal puntualmente. Ahí durante muchos años se produjeron abusos por el volumen de mercado, que es muy amplio. Por eso algunas inmobiliarias se aprovechaban de la alta demanda y cobraban hasta tres meses de comisión, además de gastos de gestoría.

¿Qué pasará con la ley de alquileres que anunció Macri?


- ¿Y en Mendoza no pasa algo similar?
- No, eso en Mendoza no pasó nunca. En el Colegio no hemos tenido ni un solo caso de denuncia a una inmobiliaria por el cobro de más de un mes de honorarios.


- ¿Cómo impactaría en la provincia una ley así?
- Esta ley nos preocupa no tanto por los honorarios, sino porque viene a modificar un Código Civil y Comercial reformado con la visión de prestigiosos juristas hace menos de tres años. El Código estableció pautas justas y equitativas para las partes, y ahora este proyecto trasnochado quiere cambiarlo. Pasa, por ejemplo, de contratos a 3 años en lugar de 2, y eso es un tema complicado. En un contexto de incertidumbre, ningún propietario quiere alquilar porque no sabe cómo actualizar los contratos.

- Además obliga a la inscripción de los contratos en AFIP, lo que implica declarar las propiedades...
- Tampoco nos parece correcto ese aspecto de la ley, que dice que si no pasa por AFIP el contrato no es oponible ante la Justicia. Es un disparate porque la AFIP está para cobrar impuestos, no es un organismo que deba lidiar entre derechos de propiedad de locador y locatario.

- Pero es cierto que hay muchos inmuebles “en negro”...
- Solucionar eso es responsabilidad del Estado. Es real que hay propiedades sin declarar, pero no podés obligar a las partes a acudir a la AFIP para validar un contrato porque es inconstitucional. Lo acordado entre partes, si no es ilegal, es válido.

En los sellados de la Provincia tenés, por ejemplo, una manera de blanquear inmuebles. Queda en el Estado nacional y provincial cruzar datos. Pero no pueden mezclarlo con derechos que son legítimos.

A veces por querer darle mucho a una parte y quitarle a la otra se descompensa el equilibrio del mercado inmobiliario, que es el más limpio y transparente porque hay miles de oferentes y miles de demandantes. Esto nos diferencia de otros mercados donde se juntan 4 ó 5 cabezas y establecen precios.

- ¿Cómo les impactó la devaluación del año pasado?
- La primera reacción, como siempre, es la parálisis absoluta. Se va reactivando, pero muy de a poco a medida que oferta y demanda se animan. Históricamente un inmueble te daba entre 5,5% y 6% de rentabilidad anual sobre el capital invertido. Entonces un departamento de $1.000.000 debía darte entre $55.000 y $60.000 de renta anual. Hoy estamos por debajo del 4%, y producto de la devaluación las propiedades en dólares han bajado. Aquellas pocas operaciones que se hicieron en el último trimestre se hicieron un 10% ó 12% por debajo del valor anterior a la devaluación en dólares, y la renta bajó.

- Claramente, entonces, las propiedades no son negocio hoy...
- Los propietarios -que por ahí no tienen conocimiento de la mecánica del sector inmobiliario- ven hoy que si venden el departamento y se van al sistema financiero pasan de una renta del 4% a una del 60% y que encima no le implica gastos de mantenimiento, reparaciones y demás.

En la medida que el Gobierno no baje las tasas de interés y volvamos a un sistema de crédito para acceder a la vivienda propia tendremos dos consecuencias: un mercado de compraventa muy amesetado y una la demanda de alquileres alta. 

- Sin embargo en este contexto tampoco debe ser fácil vender una propiedad para irse al plazo fijo
- Es que el negocio inmobiliario es de mayor plazo; la especulación financiera es de cortísimo plazo.

Algunos propietarios ven atractivo ir al sistema financiero con tasas del 60%, pero son negocios especulativos de cortísimo plazo.

- Pero llevamos más de 6 meses de tasas “atractivas”...
- Sí, eso es insólito, pero la economía no es viable con esa tasa. En el caso de los locales comerciales, la tasa bancaria atenta contra quien tenga algún dinero para una pequeña inversión en en un negocio. ¿Para qué abrirlo? Mejor agarran ese dinero y lo ponen a interés.

- Por otra parte, si quiero comprar esa propiedad para vivir y no como inversión, tampoco tengo crédito accesible...
- La cuota de los créditos hipotecarios en UVA se volvieron imposibles; se fueron al triple en un año. Quien pagaba unos $6.000 por un dos ambientes o una casa chiquita en barrio alejado hoy necesita unos $20.000 para la cuota.

- ¿Quién gana con el contexto actual en el mercado inmobiliario?
- Nadie. Está complicado tanto para el inquilino, porque los valores son altos para su poder adquisitivo, y para el propietario, porque no tiene casi rentabilidad. Por ejemplo, un departamento en la Quinta Sección que vale $4.000.000 deja una rentabilidad de unos $10.000 mensuales por el alquiler. A eso restale gastos, Bienes Personales, reparaciones y demás... esa propiedad, en teoría, debería alquilarse a unos $20.000, pero costaría encontrar a alguien que lo pague.
- ¿Qué pasará con el boom de barrios privados en Mendoza?
- Hay familias que han tenido que bajar sus pretensiones por los costos de expensas y servicios, que se han duplicado o triplicado en algunos casos. El solo hecho de que la propiedad esté en un barrio cerrado hace que las boletas de luz, gas o electricidad sean mucho más caras, por lo que algunas familias prefieren hoy salir de ese tipo de urbanizaciones. Y si te vas y poner en alquiler esa casa, tenes que bajar las expectativas y resignarte a una menor rentabilidad porque tu inquilino tendrá que afrontar los gastos además del pago mensual. 

Los aumentos en expensas y servicios han hecho que algunas familias decidieran dejar el barrio cerrado.

- ¿Cómo cree que evolucionará el mercado este año?
- Como siempre, la actualización de valores de la construcción vuelve a llevar al inmueble a sus valores históricos. Ahora atravesamos el golpe del knockout, con dólar a $40, alquileres desactualizados y dificultades para vender.

Pero el costo de reposición de ese inmueble va a seguir aumentando por la inflación. El metro cuadrado está en $23.000 aproximadamente. Hace unos meses estaba en $15.000, pero con un dólar a $20. Hay que recordar que el 40% del componente de una construcción está dolarizado por ítems como el hierro, el vidrio, la carpintería metálica, el plástico y los cables de cobre, entre otros.

Como dato, vale recordar que entre 2012 y 2018 los inmuebles aumentaron un 35% en dólares. O sea, que en 6 años le ganaron a la tasa del interés plazo fijo y al dólar, porque tu inmueble aumentó 35% en dólares y, además, la divisa aumentó.