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08-04-2020

GUIA TEÓRICO PRACTICA DECRETO 320/2020

 Con relación al decreto 320/2020, lo primero que debemos considerar que es de orden público, conforme lo dispone el mismo instrumento en su artículo 14. Esto quiere decir que, el interés general está por encima de los intereses particulares. Las partes no pueden pactar, apartándose de las disposiciones del decreto. Lo acordado en contra del decreto no es exigible. - Respecto al decreto 320/2020, abordaremos su estudio desde los interrogantes que pueden resultar de su simple lectura. ¿A QUIENES BENEFICIA EL CONGELAMIENTO DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES? El art. 9 del citado decreto dispone que este se aplicará a los siguientes contratos de locación: 1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. 2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. 3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. 4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. 5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. 7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. (Aclaro las PYMES) 8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES). ¿QUÉ CONTRATOS QUEDAN EXCLUIDOS DEL ALCANCE DE ESTE DECRETO?   Están excluidos: A)   Los contratos de arrendamiento y aparcería rural (Regulados por la Ley 13.246) B)   Las locaciones temporarias, reguladas por el artículo 1199 inciso b) del Código Civil y Comercial de la Nación. - ¿LA PRÓRROGA ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 3 DEL DECRETO 320/2020 A QUÉ CONTRATOS ALCANZA? ·         Los contratos cuyos vencimientos se produjeron a partir del día 20 de marzo de 2020 y que la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores – en los términos del artículo 1190 del CCCN, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, de un sublocatario o una sublocataria si hubiere. ·         Los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de 2020. – ·         Los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación. Estos contratos son los que se encuentran con plazo vencido con anterioridad al día 20 de marzo de 2020 y la parte locataria no restituyó la tenencia del inmueble, como tampoco la parte locadora exigió, fehacientemente, la devolución del mismo. Es importante destacar que el segundo párrafo del artículo 1218 establece que el otorgamiento de recibos con posterioridad al vencimiento del plazo del contrato de locación, no importa prórroga, ni nuevo contrato de locación. ¿ES OBLIGATORIA LA PRÓRROGA HASTA EL DÍA 30 DE SEPTIEMBRE DE 2020 O PUEDE SER UN PLAZO MENOR? No es obligatoria. La parte locataria, únicamente, puede optar entre: ·         Mantener la fecha del vencimiento pactado en el contrato de locación o ·         Prorrogar el plazo por un término menor al del 30 de septiembre de 2020. Ejemplo: vencimiento el 30 de mayo de 2020 o 30 de julio de 2020.- El artículo 3º del decreto 320/2020 impone a la parte locataria, en caso de optar por cualquiera de las precedentes opciones, de notificar tal decisión a la parte locadora por lo menos con quinte (15) días corridos de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuera posible. Recordemos que la notificación es fehaciente cuando: A) Se realiza en instrumento privado en doble ejemplar y con fecha, suscripta por la parte locadora dándose por notificada; B) Carta documento; C) Telegrama colacionado y D) Actuación notarial, que se traduce en una notificación de la decisión a través del acta labrada por el notario público. – ¿SI LA PARTE LOCATARIA MUERE, SU FAMILIA TAMBIÉN ESTÁ AMAPARADA HASTA EL 30 DE DSEPTIEMBRE DE 2020? Sí, la prórroga del contrato beneficia a la parte locataria y a sus sucesores por causa de muerte. Al fallecer la parte locataria también puede ser continuada la locación en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido de la arrendataria ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. Los sublocatarios y sublocatarias también están amparadas por este decreto. ¿SI LA PARTE LOCATARIA ABANDONA EL INMUEBLE ALQUILADO, SU FAMILIA TAMBIÉN ESTÁ AMAPARADA POR LA LEY? Si lo está en virtud de lo dispuesto por el art. 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación. El contrato de locación puede ser continuado en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. ¿QUE PASA SI EL CONTRATO DE ALQUILER ESTABA POR VENCER DENTRO DE LOS PRÓXIMOS SEIS MESES? El decreto prorroga hasta el 30 de septiembre del 2020 la vigencia de todos aquellos contratos que vencen entre el 20 de marzo y esa fecha.  El espíritu de esta norma es evitar que ninguna persona se vea obligada a buscar un nuevo inmueble y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena. En consecuencia, no se podrán instrumentar renovaciones de contratos. Se prorroga el plazo vencido hasta el día 30 de septiembre de 2020. -   ¿AL CONCRETARSE LA PRÓRROGA ESTABLECIDA POR EL DECRETO O LA OPTADA POR LA PARTE LOCATARIA, LOS GARANTES QUEDAN DESVINCULADOS? Los garantes no quedan desvinculados. También se prorrogan por el mismo plazo las obligaciones de los fiadores, principales pagadores o codeudores. – ¿HASTA QUÉ FECHA SE CONGELAN LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES Y CUÁL ES EL VALOR QUE SE TOMA PARA FIJAR EL CONGELAMIENTO? El artículo 4 del citado decreto responde a las dos preguntas. El precio de los alquileres se congela hasta el día 30 de septiembre del 2020. A partir del día 1 de octubre del 2020 se debe pagar el precio del alquiler pactado. – El valor del precio de la locación por el período del 20 de marzo al 30 de septiembre de 2020, es el acordado por las partes y vigente para el mes de marzo de 2020. – ¿CÓMO SE APLICA LO DISPUESTO POR EL DECRETO EN LOS CONTRATOS DONDE SE PACTARON ALQUILERES ESCALONADOS? Cuando se acordó un precio escalonado, se debe aplicar el valor del canon de marzo de 2020.  El escalón de marzo de 2020. – ¿TAMBIÉN SE CONGELAN LAS EXPENSAS, TASAS, SERVICIOS, IMPUESTOS Y CUALQUIER OTRA PRESTACIÓN DE PAGO PERIÓDICO ASUMIDA POR LA PARTE LOCATARIA? No se congelan. Las prestaciones de pago periódico asumidas contractualmente por la parte locataria se regirán conforme a lo acordado por las partes. ¿QUÉ OCURRE CON LAS DIFERENCIAS ENTRE EL PRECIO QUE DEBIÓ PAGAR LA PARTE LOCATARIA Y LO QUE EFECTIVAMENTE PAGA EN VIRTUD DEL DECRETO 320/2020? El artículo 6 del decreto 320/2020 dispone que esa diferencia será abonada por la parte locataria en, al menos tres (3) cuotas y como máximo seis (6) cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. El vencimiento de la primera (1) cuota se producirá en la misma fecha del vencimiento del precio de octubre del 2020. Es decir, que la parte locataria deberá pagar en el mes de octubre de 2020 el canon de ese mes, juntamente con la primera cuota. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. El procedimiento detallado en párrafo anterior será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. El contrato puede vencer con anterioridad al 30 de septiembre de 2020. En ese caso, se utiliza el mismo procedimiento, la parte locataria deberá abonar la primera cuota en el mes de octubre de 2020. – Las partes pueden convenir una forma de pago de las diferencias distinta a la prevista por el decreto, con una condición: que no podrán ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo del artículo 6ª. En virtud del art. 6 del decreto 320/2020 los fiadores garantizan el pago de las cuotas mencinadas precedentemente. – ¿SE DEBEN PAGAR INTERESES, CONJUNTAMENTE CON LAS CUOTAS ESTABLECIDAS POR EL ART. 6? Es importante destacar que a las cuotas que se comienzan a pagar a partir de octubre de 2020 no se le aplican intereses moratorios, compensatorio, punitorios y ninguna otra penalidad prevista en el contrato de locación. ¿SE PUEDE DEJAR DE PAGAR EL ALQUILER AMPARADO EN EL DECRETO 320/2020? El decreto no suspendió el pago de alquileres. Lo único que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses, al valor del canon de marzo de 2020. Puede ocurrir que la parte locataria, por diversas causas, no pague el precio de los alquileres al valor marzo de 2020. Esta situación está contemplada en el art. 7º del decreto 320/2020. Este dispone que las deudas que pudieren originarse desde la fecha de entrada de vigencia del decreto, es decir, día 30 de marzo de 2020, y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, la parte locataria las deberá abonar en, al menos tres (3) cuotas y como máximo en seis (6) cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. El vencimiento de la primera cuota se producirá en el mes de octubre del 2020. A las cuotas mencionadas en el párrafo anterior podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán ampliarse intereses punitorios, ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. - Considero imprescindible precisar los conceptos de intereses, ya que este artículo hace la distinción: Intereses compensatorios y retributivos: son los que se pagan por el uso de un capital ajeno. Intereses moratorios o punitorios: cuando se pagan en concepto del perjuicio sufrido por el acreedor por el retardo en cumplir la obligación. Con relación a estas deudas las partes podrán pactar una forma de pago distinta a la prescripta por el decreto, que no deberá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida por el art. 7ª. – Los fiadores garantizan el pago de las cuotas, no quedando desvinculados de su responsabilidad civil. - Es importante destacar que durante el período del 20 de marzo al 30 de septiembre de 2020 no será aplicable el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación. El código en el citado inciso dispone que la parte locadora puede resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos. En consecuencia, si la parte locataria no cumplió con el pago del precio del alquiler, expensas, servicios, tasas municipales, impuestos y cualquiera otra prestación a su cargo, durante dos períodos consecutivos, la parte locadora no podrá rescindir el contrato de locación.  Es decir, no podrá iniciar la demanda de desalojo por la causal falta de pago. – ¿QUÉ INCIDENCIA TIENE EL DECRETO CON RELACIÓN A LOS JUICIOS DE DESALOJO? En todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del 2020 se suspendió la ejecución de las sentencias judiciales en los juicios de desalojo por falta de pago. También se suspendieron los lanzamientos ordenados por los Tribunales. - ¿QUÉ QUIERE DECIR EL ARTICULO 5º DEL DECRETO 320/2020 CUANDO TITULA “SUBSISTENCIA DE FIANZA”? Expresamente establece que, hasta el 30 de septiembre del 2020 o hasta que venza la prórroga por un plazo menor que optó la parte locataria, conforme lo faculta el precedente artículo 3º, no se aplica a la relación locataria lo dispuesto por el artículo 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación. – El artículo 1225 del CCCN establece que las obligaciones del fiador, fiador solidario, principal pagador, codeudor, cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.  El decreto 320/2020 dispone las obligaciones de los garantes no cesan automáticamente con el vencimiento del plazo acordado en el contrato de locación. Dispone que se extiende la garantía hasta el día 30 de septiembre de 2020, inclusive o al vencimiento del plazo de la prórroga que optó la parte locataria. – El artículo 1596 del CCCN legisla sobre las causales de extinción de la fianza. En el inciso b) el espíritu de la norma es similar al del art. 1225. En el inciso d) el CCCN faculta al fiador para requerir a la parte locadora que inicie las acciones judiciales pertinentes en contra de la parte locataria para recuperar el inmueble o cobrar la deuda, según sea el caso. Si la parte locadora no inicia las acciones judiciales dentro del plazo de 60 días corridos, contados a partir del requerimiento, se extingue la fianza. Extinguida la fianza la parte locadora no tendrá derecho a reclamar en contra del fiador. El decreto 320/2020 establece que no se aplicara los dispuesto por estos dos artículos del CCNN hasta el 30 de septiembre del 2020 o hasta al vencimiento del plazo de la prórroga que optó la parte locataria. ¿QUÉ SUCEDE EN LOS CASOS EN QUE LA PARTE LOCADORA DEPENDE DEL ALQUILER DE UN INMUEBLE PARA SOBREVIVIR? El artículo 10 prevé la vulnerabilidad del locador. Este artículo dispone que están excluidos del congelamiento de precios los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario. También establece que la parte locadora deberá acreditar debidamente tales extremos. – El legislador omitió establecer: A) ¿Ante quién debe acreditarse la vulnerabilidad?; y B) ¿Qué metodología o procedimiento se debe utilizar para probar la vulnerabilidad? ¿LA PARTE LOCADORA ESTÁ OBLIGADA A BANCARIZARSE? El artículo 8 del decreto 320/2020 es claro y preciso al establecer: “La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pago a los que esté obligada”. En el párrafo precedente subraye la palabra deberá. No dice podrá. El término deberá no tiene carácter facultativo, como sí podrá. En consecuencia, la parte locadora está obligada a cumplir con esta obligación en el tiempo y forma establecida. – La norma no establece el apercibimiento para el caso de que la parte locadora no cumpla con la notificación. ¿LA PARTE LOCATARIA ESTÁ OBLIGADO A EFECTUAR LOS PAGOS POR TRASNFERENCIAS BANCARIAS O DEPÓSITO POR CAJERO AUTOMATICO? La parte locataria no está obligada a pagar por transferencia bancaria o depósito por cajero automático. El artículo 8 no deja lugar a dudas al respecto, dice en su parte pertinente: “..si así lo quisiera”. – ¿ES OBLIGATORIA LA MEDIACIÓN EN LA PROVINCIA DE MENDOZA? No es obligatoria la mediación en la provincia de Mendoza. El decreto en su artículo 12 invita a las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a establecer le mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del decreto 320/2020. –   Dr. Miguel Montalto PREGUNTAS QUE NOS HACEMOS HABITULAMENTE LOS CPI 1)         ¿Qué pasa si hay algunos Locatarios que prefieren seguir pagando de acuerdo al contrato para no acumular deuda a pagar desde octubre? Respuesta: Si bien, en principio, el decreto es de orden público (art. 14); teniendo en cuenta que dicho orden público se establece en beneficio del inquilino, ya que conforme los fundamentos del D.N.U, se busca proteger al que se presume “débil” y garantizarle el acceso a la vivienda, si el Locatario no quiere optar por el congelamiento puede no hacerlo, y pagar el canon locativo pactado.   2) Si es obligatorio y quieren igual seguir pagando lo que dice el contrato: ¿Cómo debemos emitir el recibo para no estar sujeto multas? ¿Hacer una nota aclaratoria? ¿Emitir el recibo por lo que dice el contrato y un ítem con el Decreto descontado? ¿Emitiendo a la vez otro recibo por el pago voluntario de la diferencia? Respuesta: Con la bancarización (art. 8 DNU 320/2020) el recibo se hace conforme lo que el Locatario abone. Si el locatario decide abonar el precio convenido se le debe extender recibo por el total ya que el deudor tiene derecho a desobligarse, incluso anticipadamente. Si el inquilino decide abonar sin la actualización que corresponda, se sugiere extender un recibo en el que conste el monto del “saldo pendiente conforme DNU 320/2020”   3) ¿El decreto refiere al alquiler solamente o a todo el canon locativo? Cuando la inmobiliaria paga agua, municipalidad, rentas, y luego se lo cobramos al inquilino; ¿Si no paga estos conceptos que son parte del canon locativo, se pueden devengar los intereses del contrato o debe ser el mismo interés del decreto?. Respuesta: Habrá que estarse a lo que establece el contrato en este punto. El último párrafo del art. 4° del DNU 320 expresamente establece: “las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes”.   4) Como la mayoría de las inmobiliarias cobran honorarios profesionales por renovación de contrato; ¿Se puede exigir/negociar el cobro de los honorarios profesionales por renovación proporcional por los meses de prórroga automática? Respuesta: Al ser una prórroga de pleno derecho, SIN intermediación de las partes, y establecida por un DNU, entendemos que el profesional CPI no tendría acción para exigir el cobro de honorarios profesionales; toda vez que no hubo intermediación para la prórroga por parte del profesional. Podría haber algún planteo judicial en contrario. 5) Si un Locatario, el cuál su contrato venció el 15 de marzo de 2020 pero no pudo mudarse al nuevo departamento que alquiló por el aislamiento social, preventivo y obligatorio (ya estando firmado el nuevo contrato). ¿A quién debe pagar el alquiler y los gastos mensuales? ¿Dónde quedó viviendo sin contrato, o al nuevo que tiene contrato desde el 15/03 y que por razón de fuerza mayor no pudo mudarse? Respuesta: En principio el DNU se refiere a los vencimientos de contratos entre el 20/03 y el 29/09. Pero en el caso puntual (vencido el 15/03 y el locatario continúa residiendo allí), entendemos conforme un análisis integral del DNU que él contrato anterior se prorroga; y el segundo se rige conforme el 1203 del CCCN.- Es decir, se puede rescindir o no abonar el alquiler hasta tanto pueda gozar del mismo, si el locatario presta consentimiento.   6) Si en el caso de la pregunta “5”; el Locador del departamento al cual el locatario NO pudo mudarse exigiera el pago del alquiler, ¿Que sucede? Respuesta: Se aplica el Art. 1203 CCCN. Asimismo, existiendo fuerza mayor, podría incluso resolverse el contrato.   7) ¿Cómo son las renovaciones de locaciones? ¿Se podrán actualizar? Se supone que las medidas son hechas para los que NO SON asalariados, pero habiendo locatarios que cobran sueldo… ¿Cómo hacer si se niegan a pagar cuando les toca el aumento semestral pactado? Respuesta: a) Si un contrato se vence entre el 20/03/2020 y antes del 30/09/2020 se Prorroga (siempre y cuando se den las condiciones que establece el art. 3 del DNU) b) El DNU es de orden público. Si el inquilino NO quiere pagar el precio que corresponda al mes en curso, puede pagar el de marzo (independientemente de quién sea el locatario – Se trata de una emergencia y se regula por destino del inmueble; no subjetivamente por la persona del locatario/a). De todas maneras, las partes deben actuar de buena fe. (Art. 9 – Art. 961 CCCN)   8) ¿Están al tanto de alguna novedad o excepción que nos permita como profesionales acercarnos a nuestras oficinas para realizar tareas mínimas de administración? Ya que se acercan los días de cobro de alquileres y necesitamos poder acceder mínimamente a nuestros servidores. Respuesta: Por el momento, conforme nuestro conocimiento rigen las disposiciones generales de la Ley  de Emergencia y los decretos de necesidad y urgencia; NO estando comprendida la actividad como “servicio esencial”. (El Colegio Inmobiliario de Mendoza, junto a COFECI, presentaron una nota al gobierno para que exceptúe a los Corredores Inmobiliarios matriculados debido a que prestamos una servicio esencial para el acceso a la vivienda)   9) En el caso de las entregas de departamentos que se vencieron los contratos este mes y que los inquilinos ya lo dejaron desocupado y quieren entregar. ¿Habría alguna posibilidad de ir a recibirlo? ¿Podríamos conseguir algún permiso o excepción particular desde su parte o del estado? Respuesta: Se reitera la respuesta anterior. Por el momento, NO están comprendida la situación dentro de las excepciones al aislamiento social preventivo y obligatorio.   10) ¿Qué pasa con la gente que ya tiene firmado el nuevo contrato de alquiler y necesita ingresar al inmueble? Respuesta: conforme el art. 1203 del CCCN se deberán descontar los días correspondientes hasta que se pueda entregar el inmueble; en teoría el 13 de abril. Hasta tanto no termine el aislamiento social, preventivo y obligatorio, no se podría hacer la entrega.   11) Cuando se habla de prorrogar los contratos por seis meses con conformidad del locatario, ¿Se necesita también la conformidad del locador? ¿Puede el locador optar por la renovación directamente? Y en ese caso; ¿Es con precio nuevo o hay que mantener el anterior? ¿En caso de prorrogar el contrato hay que hacerle firmar algo al locatario y garantes? ¿En caso de que el inquilino no abone los alquileres y lo haga en cuotas a partir de octubre cual es el interés compensatorio a cobrar? Respuesta: El DNU es de orden público. Hay una prórroga de los contratos que vencen entre el 20/03 y el 29/09. Es el locatario quien debe ratificar si entrega el inmueble en la fecha de vencimiento u opta por la prórroga o plazo menor. No hace falta el consentimiento del Locador, ni del Garante. El Garante sigue respondiendo. (Art. 3 – 3er y 4to párrafo).- Y el interés compensatorio es el que define el DNU en el art. 7°.-     12) Si a una locataria se le vence el 31/03 el contrato, y ya hace unos días antes de la cuarentena gestionamos las condiciones para un nuevo contrato; todo estaba de acuerdo pero se demoraba en firmar porque tiene sus garantes otra provincia, cuestión que luego vino la cuarentena y quedó suspendido el cumplimiento de la formalidad contractual con su firma. En primer lugar estimo que todo eso queda suspendido por 6 meses, ni se firma nada y debe seguir pagando el mismo valor de marzo hasta que termine septiembre, salvo que ella como inquilina decida ahora no continuar. ¿Y respecto a nuestros honorarios profesionales por la gestión del nuevo contrato que queda suspendido? ¿No lo podemos cobrar? ¿Podemos cobrar lo que estaba previsto? ¿Debemos negociar con ella un nuevo acuerdo de pago? RESPUESTA: Atento a la situación de fuerza mayor y habiendo una prórroga del contrato anterior por DNU, no se deben honorarios profesionales salvo que las partes lo acuerden expresamente y la inquilina tiene derecho a permanecer en el inmueble abonando el precio del mes de marzo. La locación anterior es la continuada.   13) Puntualmente planteo el caso donde a un Locatario, al que se le vencía el contrato en el inmueble “A” en el mes de marzo/abril 2020 y ya firmó contrato para mudarse al inmueble “B”, y a raíz del aislamiento social obligatorio no pudo concretar la mudanza, por lo que sigue viviendo en Inmueble A, pero con contrato vigente en Inmueble B, aquí la pregunta que se genera es ¿Qué alquiler debe pagar? Ya que sigue haciendo uso del inmueble donde el contrato se ha vencido y tienen al mismo tiempo una obligación contractual con el inmueble que aún no habita. Sería de suma importancia desde el Colegio, definir cada caso con una propuesta de solución, que nos sirva a los colegas como guía para este momento de transición. Las diferencias en mayor medida, se generan con inmuebles administrados por distintas inmobiliarias. Respuesta: si el locatario está en tenencia del inmueble. Se prorroga el contrato que vence en marzo abril. Respecto al otro contrato se resuelve por imposibilidad de cumplimiento y/o se aplica el art. 1203 del CCCN.-   14) Consulta está relacionada a la entrega de los inmuebles en alquiler. Necesito saber si estoy autorizada a realizarlo el día lunes 13 de abril. Respuesta: si no se prorroga, ya estaría finalizado el aislamiento social, preventivo y obligatorio, porque es hasta el 12 de abril; por lo que, por ahora, no habría problemas y pactar una entrega para el 13/04/2020.-   15) Qué hacer con aquellos inquilinos que finalizan su contrato el 31/3/2020 y por toda esta situación, lógicamente, no pueden entregar el departamento, yo sé que no puedo exigir que lo desocupe, pero en cuanto al tema dinero no se bien cómo responder, ya que es una causa de fuerza mayor para todos. RESPUESTA: conforme el art. 3 del DNU 320/2020 se prorrogan los contratos hasta el 30/09 pudiendo el locatario entregarlo antes y avisando con 15 días de anticipación y debe abonar el precio del mes de marzo de 2020.- Asimismo el locador está obligado a denunciar una cuenta donde se pueda depositar o transferir el importe (art. 8).-   16) Con respecto al alquiler: en caso en que el inquilino quiera cumplir con el alquiler como estaba pactado contractualmente y decide que no se le congele el precio de abril a septiembre porque no quiere pagar en cuotas y acumular deudas, en ese caso si o si hay que cumplir el decreto o no es necesario Respuesta: Si bien, en principio, el decreto es de orden público (art. 14); teniendo en cuenta que dicho orden público se establece en beneficio del inquilino, ya que conforme los fundamentos del D.N.U, se busca proteger al que se presume “débil” y garantizarle el acceso a la vivienda, si el Locatario no quiere optar por el congelamiento puede no hacerlo, y pagar el canon locativo pactado.   17) ¿Tengo un contrato que vence este mes y ya habíamos pactado con el Locatario la renovación, estábamos de acuerdo con el precio nuevo y con la forma de pago mis honorarios, es posible seguir adelante con dicho acuerdo y condiciones ya aceptadas? Obvio con la aceptación del Locatario, ¿o tenemos que hacer lo que dice el decreto si o sí? Que pasa con los honorarios, ¿se pueden cobrar?. Respuesta: al ser de orden público; pueden pactar lo que quieras, pero NO se va a poder exigir el cumplimiento de lo acordado en ese contrato en el que se pacten cuestiones que vayan a contrario de lo establecido por el DNU. El DNU dice que si el contrato vence entre el 20/03 y antes del 30/09 (es decir hasta el 29/09) se prorroga el contrato a vencer y no hay nuevo contrato; debiendo continuar todo como marzo 2020. Si hay prórroga no hay derecho al cobro de honorarios.   18) Tengo contratos que se vencen el 30 de abril y ya hemos tratado la renovación de estos alquileres, entre inquilino y propietario... Mi pregunta es: ¿puedo hacer nuevo contrato de locación o tengo que si o si cumplir con el decreto y hacer prórroga de contrato? Respuesta: se debería cumplir con lo establecido en el decreto. Pero si se pacta un nuevo contrato, el problema se va a plantear en caso de incumplimiento, ya que se habría violado lo establecido por el DNU; y judicialmente podría impugnarse el nuevo contrato. De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).-   19) Tengo varios contratos que vencen el 31/03/2020. En todos ya negociamos y arreglamos el nuevo precio del contrato nuevo, incluso algunos ya los firmamos y otros todavía no.* Tengo que seguir cobrando los alquileres a valores de marzo/2020.? *En todos los casos di mis honorarios a pagar en dos veces (abril/2020 y mayo/2020 Respuesta: conforme el DNU esos contratos se prorrogan al 30 de septiembre de 2020. Al ser de orden público, es decir que las partes no pueden modificar lo que indica la ley –salvo cuando ésta expresamente los autorice-. Si de todas maneras las partes acuerdan “renovar”, el problema se puede plantear en caso de incumplimiento de las obligaciones del locatario; ya que judicialmente se podría impugnar la validez del nuevo contrato al vulnerar el orden público. Por último, si se trata de una prórroga de pleno derecho, no hay derecho al cobro de honorarios profesionales; de modo contrario, si hay renovación, si hay derecho al cobro de honorarios (con las salvedades expuestas ut supra sobre la validez de la renovación). De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).- 20) Tengo un contrato que se termina mañana 31/03. Se había establecido el nuevo monto "de palabra" pero no se llegó a firmar el nuevo contrato. Según el decreto entiendo que hasta septiembre 2020 le tengo que cobrar lo mismo que en marzo 2020. Ahora la consulta es la siguiente... ¿Qué hago si no me quieren firmar el nuevo contrato con los montos que ya estaban pactados? Porque sin contrato no voy a tener diferencia para reclamarle en octubre 2020. Respuesta: el contrato que vence entre el 20/03/2020 y antes del 30/09/2020 se prorroga hastael 30/09. Además se congelo el precio del alquiler conforme el precio de marzo. (Art. 3 y 4 del DNU), no hay ningún contrato nuevo que firmar. El decreto es de orden público. Si de todas maneras las partes acuerdan “renovar”, el problema se puede plantear en caso de incumplimiento de las obligaciones del locatario; ya que judicialmente se podría impugnar la validez del nuevo contrato al vulnerar el orden público. De todas maneras, habrá que estarse a cada caso en concreto, la buena fe que deben regir las relaciones (art. 9 y 961 del CCCN).- 21) ¿Cómo inmobiliaria estamos obligados a ofrecer una cuenta bancaria para que realicen el pago por transferencia o bien se puede cobrar una vez finalizada la cuarentena? Respuesta: el DNU establece la obligación para el locador. Entendemos que la inmobiliaria no está alcanzada por el art. 8.- 22) Cómo un locador demuestra que necesita cobrar el alquiler pactado para subsistir, si interviene un corredor matriculado éste sería el encargado de definir la situación. ¿Hay algo definido al respecto? Respuesta: No hay reglamentación al respecto por ahora. Son casos muy excepcionales y que deben interpretarse rigurosamente. La prueba como tal se dará en la etapa de mediación y/o en el caso de un juicio, si es que se llega a dichas instancias. Más allá de eso, teniendo en cuenta el asesoramiento objetivo que debe brindar el C.P.I, debe colaborar para que esa norma sea aplicable a los locadores que razonablemente queden subsumidos en el supuesto del artículo 23) 1 ¿El vencimiento de pago sigue siendo la fecha pactada en el contrato? 2- ¿Pasada dicha fecha se calculan intereses? 3- De ser así, ¿los intereses se calculan sobre el precio congelado o sobre el precio que deberían abonar? 4- ¿Cómo comprueba la situación de vulnerabilidad el locador? Respuesta: El vencimiento para el pago sigue siendo el pactado en el contrato (ej: dia 5 o 10 de cada mes) – respecto al cálculo de intereses, solo se podrán los compensatorios, conforme art.7 del DNU. – Respecto a la vulnerabilidad del locador no hay reglamentación al respecto por ahora. Son casos muy excepcionales y que deben interpretarse rigurosamente. La prueba como tal se dará en la etapa de mediación y/o en el caso de un juicio, si es que se llega a dichas instancias.-           24) En los contrato de alquiler nosotros definimos un precio total del contrato por los dos años a pagar en cuotas, por semestre se determina el valor de la cuota. Quiero decir que no queda plasmado la actualización del alquiler como tal. A la luz del DNU, ¿se toma como que el alquiler se actualiza? Respuesta: Si. Así lo establece expresamente el párrafo 2 del art. 4° del DNU. Ergo, independientemente de cómo se haya escrito la cláusula del precio, debe abonar el locatario el de marzo; excepto que sea su voluntad cumplir con lo convenido y NO pagar el alquiler congelado. 25) Un contrato prorrogado cuya prorroga venció el 28 de febrero y a la fecha no ha sido devuelto. ¿Corre la prorroga? Entiendo que no. tampoco puedo iniciar desalojo. ¿Que debo hacer? Respuesta: el contrato se prorroga conforme art. 3 del DNU párrafo segundo “La referida prórroga también regirá para los contrato
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30-03-2020
13-03-2020
31-01-2020

EL SECTOR INMOBILIARIO LOCAL SE ESPERANZA-

http://edificarhoy.com/2020/01/30/el-sector-inmobiliario-local-se-esperanza/
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